La falta de regulación hacia el mercado inmobiliario hace que se convierta en una tarea de riesgo poder alquilar una vivienda. La nueva Ley de Alquileres fue una herramienta importante para lxs inquilinxs pero, a su vez, las inmobiliarias y propietarixs la han tergiversado a su favor aprovechándose de la ausencia de los mecanismos de control. Como consecuencia, nuestro país se encuentra en una profunda crisis habitacional que no encuentra salida.
Por Celeste Almada
Ser inquilinx en Argentina no es una tarea fácil. Los alquileres en dólares o temporarios profundizaron la crisis habitacional. Los salarios reales quedaron por debajo de los precios que se exigen para poder ingresar en una vivienda y las posibilidades de poder alquilar son cada vez más complejas.
En este sentido, hay que destacar que durante los últimos años hubo algunas modificaciones que acompañaron a quien alquila pero que no fueron suficientes. El 11 de junio del año 2020 se aprobó en el Congreso la Ley 27.551, conocida como Ley de alquileres, que dispone que las locaciones sean de 3 años en moneda nacional, con modificación anual que serán ajustados por el Índice de Contratos de Locación (ICL), un indicador elaborado por el Banco Central de la República Argentina para que se pueda establecer los parámetros de los contratos de alquiler. Este indicador está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte). En otros términos, se construye por la inflación anual y el aumento salarial de lxs trabajadorxs formales.
A su vez, lo que propone la ley es el pago de depósito en efectivo, que es un importe que se devolvería en el momento de culminación del contrato con la modificación actual de alquiler, es decir que si se comienza con un alquiler de $30 mil y se termina con uno de $70 mil, este último sería el importe que se debería devolver. Por otra parte, se eliminó el pago de un alquiler adicional y dispuso que en el caso de las inmobiliarias, los honorarios no pueden superar el 4% del equivalente de los tres años de contrato de locación.
Hecha la ley, hecha la trampa. El mercado inmobiliario no conforme con esta ley comenzó a ejercer poder y buscaron todas las herramientas posibles para evadir la norma. Alquileres temporarios, algunas cifras en dólares, entre millones de artilugios para salir beneficiados y perjudicar a lxs inquilinxs.
Sobre esto, en diálogo con Revista Sudestada, aportó su análisis Ludmila Mazzoni, abogada de la ciudad de La Plata que se dedica a asesorar a inquilinxs para que no sean estafadxs y que puedan alquilar dentro del marco de la ley. “A la hora de alquilar piden requisitos de casi imposible cumplimiento. Hemos visto que solicitan las inmobiliarias dos garantías propietarias de la provincia de Buenos Aires, cuando es muy difícil tener una casa propia. Por ejemplo, la ciudad de La Plata recibe muchos estudiantes universitarios que son de otras provincias y si no tenés esas dos garantías propietarias pueden llegar a pedirte hasta tres o cuatro recibos de sueldo que superen o tripliquen el valor del alquiler. Un monoambiente básico hoy supera los 60 mil”, aseguró la letrada.
En el país los precios van variando. En la ciudad autónoma de Buenos Aires los costos de los alquileres, dependiendo el barrio, pueden ser hasta en dólares. Como por ejemplo en Palermo, que oscilan entre los 600 y 1000 u$s, algo que es ilegal. Por otra parte, en Villa Urquiza las cifras para un departamento de dos ambientes se pide alrededor de $105 mil. Sin embargo, la mayor cantidad de propiedades que se pueden encontrar son alquileres temporales que no están dentro de la normativa. En otras ciudades, como por ejemplo Córdoba, están entre los $60 mil y $80 mil. En Rosario oscilan entre $45 mil y $70 mil. En el norte del país en la ciudad de Salta va de los $60 mil a los $130 mil, mientras que en Neuquén están entre los $90mil y los $150mil, pero con expensas desorbitantes que superan en algunos casos los $30mil. En todas las regiones mencionadas lo que más potencia y lo que profundiza la crisis son los alquileres temporarios para turistas, que son publicitados por aplicaciones o webs vinculadas a viajes y que no tiene ningún tipo de regulación. En ese sentido, muchxs propietarixs evaden la ley para seguir abultando sus ingresos.
En la experiencia de poder alquilar, lxs inquilinxs pasan por diferentes desafíos para poder ingresar al inmueble. Según la ley, lo que corresponde pedir sería: una garantía propietaria, aunque poder llegar a la casa propia es una aventura imposible. Si ese primer punto no se puede afrontar, en reemplazo es pedir dos recibos de sueldo que superen el costo del alquiler. Si todos esos requisitos se pueden solventar, se suman los pagos de honorarios de las inmobiliarias. En el caso de alquilar por esta vía, se calcula de la totalidad contractual un 4%. Por ejemplo: para ingresar a un alquiler de $70 mil, la cuenta para deducir cuándo se debe abonar de honorarios sería: $70 mil por 36 que son los meses contractuales, serían aproximadamente $2 millones y medio. Entonces, el 4% de ese importe es aproximadamente $100mil, que es lo que se debería abonar como honorarios inmobiliarios.
Teniendo cuenta estos datos aproximados, los costos económicos para alquilar un departamento siguiendo el ejemplo de un dos ambientes por $70 mil serían: el mes de alquiler, el mes de depósito en efectivo, que es el valor inicial del alquiler, más los gastos de contrato y los honorarios inmobiliarios que hacen de una cifra aproximada de $250 mil. Si todo eso funciona dentro del marco de la ley se podría acceder a la vivienda. Los precios asustan, los salarios están lejos de esta realidad y muy pocas veces se cumplen las condiciones. En provincia de Buenos Aires hay un proyecto de ley para que los honorarios inmobiliarios sean abonados por los propietarios, algo que ya es regulado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires bajo la Ley 5859 desde julio de 2021.
En este sentido la Dra Ludmila Mazzoni sostiene que “lucharon mucho las organizaciones de inquilinxs para que salga esa ley. Cuando la comisión la pagan lxs inquilinxs, encontramos que las inmobiliarias no discriminan los gastos. Los montos superan ampliamente lo que fija la ley. A veces esas cantidades son $50mil y $100mil, y además piden un depósito que muchas veces es más del mes de alquiler. Ese 4% que está regulado, la verdad lo calculan no sé haciendo qué cuenta, pero siempre es desfavorable al inquilino. Te cobran las certificaciones de firma, otra cosa que en la ciudad de Buenos Aires encontramos alguna manera de gratuidad, pero en provincia te piden informes”. Y agregó: “En el caso de los pedidos de informes, he visto que cobran la gestión administrativa cuando muchas veces se saca gratis por internet. Son un montón de requisitos que sinceramente es imposible tener toda esa cantidad de plata a la hora de alquilar. Y sí te llegan a proponer cuotas, te cobran el interés del interés del interés, entonces para el bolsillo de un laburante es imposible”.
Por supuesto que la ley no se cumple. En muchas inmobiliarias consultadas en diferentes puntos del país los requisitos muchas veces están fuera de la norma. Dos garantías, firma de pagaré de número insólitos, depósito en efectivo, mes de alquiler, mes adelantado y recibos de sueldo. La complican aún más ya que, según el sector, no es rentable con la nueva ley.
En este sentido, muchas personas no pudieron mudarse. En abril del año 2022 se impuso a nivel nacional un impuesto a casa vacía para que los propietarios vuelvan a alquilar. Se dio en el marco de un acuerdo entre partes, solicitado por las federaciones de inquilinxs y avalado por la Secretaría de Comercio de la Nación, y se trataría de aplicar un impuesto del 5% sobre el valor fiscal a los inmuebles que estén en desuso por más de dos meses a todos aquellos contribuyentes que tengan más de tres propiedades. Pero el que más tiene, más quiere tener: entra en el negocio de los alquileres temporales y acá no ha pasado nada.
Como si todo esto fuera poco, hay que plantear uno de los gastos que se suman a los alquileres, que son las expensas ordinarias. Suben sin ningún tipo de regulación y como consecuencia las sumas de los precios por el inmueble suben. Si hablamos de un alquiler de un departamento de dos ambientes por $70mil, las expensas hoy en el país rondan entre los $7mil y los $12mil menos en la ciudad de Neuquén que superan muchas veces los $30 mil. Sobre este tema, Mazzoni sostuvo que “con respecto a las expensas, lo primero quiero decir que el consorcio tiene que estar constituido legalmente. Si no está constituido legalmente, es decir no cumple los requisitos mínimos que la ley les impone para existir como consorcio, no las pueden cobrar. Por ejemplo, tienen que tener un reglamento de propiedad que haya pasado por un escribano público. Lamentablemente hay muchísimos consorcios que no existen hoy por hoy y sin embargo cobran expensas. Esas expensas son ilegales”.
En el caso de las expensas, lxs inquilinxs tienen la obligación de afrontar las ordinarias y no las extraordinarias, que es obligación de quien sea dueñx de la propiedad. Pero se ha visto en muchos consorcios que estas últimas son casi nulas y que muchas veces hay convenios para que lxs propietarixs paguen una cifra fija por mes y, en ese sentido, el resto de la carga la sigue absorbiendo lxs inquilinxs de manera indirecta.
Todxs merecemos vivir en un lugar digno, en el que podamos disfrutar y no trabajar veinte horas diarias para poder sustentarlo.
